产权式酒店投资注意利好与风险规避
2007-4-30 14:34:00
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近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。
为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。
【讲评要点】
1、产权式酒店投资具有哪些优势？
2、产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。
3、规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有 完善的退出机制。
【反面案例】
金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。”
广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。
2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。
截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。
【正面案例】
由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只是部分产权式酒店。
据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6％的现金回报和2.3％的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。
由于“第一城”的担保机制相对健全，所以，自2003年销售以来，取得了不俗的销售业绩，并如约兑现了两次返租——2004年7月，“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益；2005年1月，“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。2005年7月即将如约兑现第三次返租。
【专家讲评】
委托经营、收益稳定——产权式酒店两大优势
产权式酒店，作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。那么，在了解产权式酒店投资的优势之前，首先应了解一下什么是“产权式酒店”？
业界普遍认为，所谓的“产权式酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。
在了解了“产权式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。
其一：委托经营，省去麻烦
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
其二：提供包租，收益稳定
不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”为例，其承诺的年投资回报率为6％，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。
市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险
虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。对此，北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为，产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。
市场风险
市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，如下图：
专家认为，在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。
法律风险
法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以，前两条为无效担保。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人（开发商）只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。
诚信风险
这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10％的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。久而久之，便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。
与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8％，业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。
明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑
刘欣律师认为，造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以，刘欣律师建议，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专家的意见或建议。除此之外，刘欣律师还特别强调投资者在前期应注意以下问题。
一、明确房屋权属
现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。
就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但专家建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。
二、看担保机制是否健全
担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人（开发商）无法向债权人（业主）偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。
仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。
三、看是否有完善的退出机制
专家提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。
除以上三点之外，专家还给投资者提出如下几点建议，一、看项目所在位置，最好是在旅游景点或闹市区；二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑；三、关注经营管理公司的实力及管理能力；四、了解开发商以何种方式来实现投资回报，像“第一城”是每半年向业主返一次收益，如果时间过长，比如1年或1年以上，投资者就需要谨慎考虑。
【专家讲评】
委托经营、收益稳定——产权式酒店两大优势
产权式酒店，作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。那么，在了解产权式酒店投资的优势之前，首先应了解一下什么是“产权式酒店”？
业界普遍认为，所谓的“产权式酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。
在了解了“产权式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。
其一：委托经营，省去麻烦
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
其二：提供包租，收益稳定
不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”为例，其承诺的年投资回报率为6％，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。
市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险
虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。对此，北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为，产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。
市场风险
市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，如下图：
专家认为，在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。
法律风险
法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以，前两条为无效担保。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人（开发商）只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。
诚信风险
这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10％的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。久而久之，便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。
与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8％，业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。
明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑
刘欣律师认为，造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以，刘欣律师建议，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专家的意见或建议。除此之外，刘欣律师还特别强调投资者在前期应注意以下问题。
一、明确房屋权属
现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。
就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但专家建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。
二、看担保机制是否健全
担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人（开发商）无法向债权人（业主）偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。
仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。
三、看是否有完善的退出机制
专家提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。
除以上三点之外，专家还给投资者提出如下几点建议，一、看项目所在位置，最好是在旅游景点或闹市区；二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑；三、关注经营管理公司的实力及管理能力；四、了解开发商以何种方式来实现投资回报，像“第一城”是每半年向业主返一次收益，如果时间过长，比如1年或1年以上，投资者就需要谨慎考虑。